Особенности обслуживания жилищного фонда

 Обслуживание жилья – целесообразная организация работ по его ремонту и санитарному содержанию, которое обеспечивает поддержание в постоянно исправном состоянии всех элементов жилого здания, благоустройство придомовой территории и создание безопасных и благоприятных условий проживания в нем (практическая деятельность по выполнению двух взаимосвязанных между собой задач – сохранение жилья и забота о бытовых нуждах жильцов).

 Обслуживание жилья предусматривает:

  •  Создание чистой и привлекательной окружающей среды, не оказывающей вредного воздействия на человека;

  •  Сведение к минимуму вероятности возникновения аварийной ситуации;

  •  Максимально эффективное использование имеющихся ресурсов (материальных, денежных, трудовых).

 Так как в данной сфере долгое время существовала монополия, то не скоро еще частные компании возьмут дело в свои руки.

 Рынок обслуживания жилья находится в стадии становления и его необходимо завоевывать, так как государственные и муниципальные предприятия неохотно сдают монопольные позиции.

 Практика показывает, где монополия – там преобладает затратный метод ведения хозяйства.

 В развитых странах обслуживание жилья выполняется частыми компаниями более эффективно, чем государственными и муниципальными, и обслуживание является доступным и престижным видом частного бизнеса.

 Чтобы вести работу по обслуживанию необходимо располагать сведениями о жилищном фонде. Источники сведений – данные инвентаризации жилищного фонда, которую проводят специализированные организации – БТИ. В них содержаться данные о местонахождении, назначении, принадлежности, оценке строения, строительные признаки (площадь, объем, этажи, благоустройство), сведения о постройке дома и его техническое состояние.

 Некоторые показатели берут из паспорта дома и паспортов технического оборудования дома (лифт, котельная, центр отопления).

 Ежегодно в паспорте дома должны делаться отметки о состоянии при осмотре.

 Инвентаризация очень важна для формирования системы мониторинга жилья (непрерывное отслеживание состояния и изменений жилищного фонда), так как мониторинг имеет огромное значение для организации обслуживания жилья, чтобы точно знать, когда и что надо ремонтировать.

 В настоящее время виды, объемы и сроки проведения работ по обслуживанию жилищного фонда регламентируются «правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда».

 Устанавливаются сроки проведения текущих и капитальных ремонтов и осмотров зданий, их конструкций и элементов инженерного оборудования.

 Капитальный ремонт — замена или восстановление конструкций инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением и устранение последствий морального износа конструкций.

 При капитальном ремонте ликвидируются моральный и физический износ зданий.

 Капитальный ремонт разделяют на комплексный и выборочный:

 Комплексный охватывает все здания в целом или отдельные его секции;

 Выборочный- отдельные элементы.

 Текущий ремонт проводится с целью предохранения объектов от преждевременного износа.

 Текущий ремонт может быть текущим профилактическим (планируемый и выявленный заранее), текущий непредвиденный (в срочном порядке в следствие непредвиденных ситуаций).

 Текущий профилактический – ремонт кровель, окон, окраска лестничных клеток. Периодичность проведения – 3 года.

 Текущий непредвиденный ремонт – ликвидация последствий аварии.

 Реконструкция – форма расширенного воспроизводства основных фондов. Это переустройство объекта, связанное с улучшением его основных технико-эксплуатационных показателей. В процессе реконструкции снижается моральный и физический износ путем замены конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, изменение объемов планировочных характеристик, включая объем здания и его назначения.

 Модернизация – организация простого воспроизводства. При модернизации выполняется комплекс мероприятий, направленных на снижение морального и физического износа путем проведения работ, аналогичных реконструкции, за исключением объемов и назначения.

 Все эти формы воспроизводства жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему, и позволяют сохранять и совершенствовать жилищный фонд (например, капитальный ремонт проводят вместе с модернизацией или реконструкцией).

 Все эти мероприятия направлены на увеличение потребительной стоимости жилищного фонда.

 Реформирование жилищной сферы предусматривает преобразования, которые приведут к:

  • снижению затрат и повышению качества предоставляемых услуг;

  • изменению системы оплаты жилья и ЖКУ с постепенным достижением 100% уровня покрытия затрат за счет населения.

 При этом следует использовать новые формы и системы управления и обслуживания жилищного фонда:

 1 – разделение функций заказчика и подрядчика и переход к договорным отношениям;

 2 — формирование системы муниципального заказа и конкурсной среды в сфере услуг (проведение конкурсов на обслуживание);

 3 – организация частных фирм – альтернативы службы заказчика (организации по управлению ЖФ);

 4 – организация ТСЖ, как новой формы управления кондоминимумом (совместное владение) – повышает ответственность граждан, снимает нагрузку с бюджета;

 5 – упрощение структуры управления ЖКХ, сокращение количества звеньев в структуре. Ключевое звено – С Зак, создаваемое как МП с договорными и контролирующими функциями. (Усложнение структуры ведет к разбуханию штата, повышению стоимости ЖКУ, дублированию функций);

 6 – преобразования в сфере оплаты жилья (но не путем механического перенесения центра тяжести на плечи населения. Все должно быть обосновано с одновременным развитием действенной системы социальной защиты, служб жилищных субсидий);

 7 – ипотечное кредитование (выдача кредита под залог).

Техническое обслуживание

 Контроль за состоянием конструкторских элементов и систем инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров.

 Осмотры подразделяются на 3 вида:

  • Общие – осматривают все здания в целом;

  • Частичные – осматривают отдельные элементы;

  • Внеочередные – проводят после ливней, ураганов, аварий.

 Для нормального функционирования зданий зимой в другие периоды выполняют наладку, регулировку систем отопления, утепления зданий, чистку труб, котлов, промывку.

 Газовые сети тоже регулируют и производят предупредительный ремонт оборудования.

 Ежегодно проводят испытания лифтовых кабин (нагрузка = двойной грузоподъемности кабины).

 Ежемесячно проверяют крепление лифтовых кабин.

 Ежеквартально – состояние болтовых креплений, лебедки, зубчатой передачи.

 Техническая эксплуатация мусоропроводов заключается в ежедневной промывке загрузочных камер.

Санитарное содержание

 Санитарное содержание – уборка мест общественного пользования, придомовых территорий, вывоз мусора, уход за зелеными насаждениями.

 Основная работа в летнее время – подметание дорог, в зимнее – уборка снега, посыпка песком.

 На протяжении всего года следует обеспечивать свободный подход к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями.

 
 

0

Оставьте ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *